Louer vide ou meublé, la bonne martingale pour les propriétaires ?

Si le meublé s'avère plus rentable, le logement vide est plus sécurisant pour l'investisseur.

Si le meublé s’avère plus rentable, le logement vide est plus sécurisant pour l’investisseur.

C’est une question que peuvent légitimement se poser les propriétaires investisseurs. Est-il préférable de louer un bien vide ou meublé ? Chaque formule présente ses avantages et ses inconvénients. Essayons de les détailler.

La location vide

C’est, de très loin, la situation la plus courante. Elle est, a priori, moins rentable, car les loyers réclamés sont moins élevés que dans le cas d’une location meublée. En revanche, elle présente souvent davantage de sécurité. Les locataires s’engagent généralement sur de longues périodes, ce qui limite les périodes de vacance du logement et réduit les frais inhérents à chaque changement de locataires.

De même, le propriétaire d’un logement loué vide n’aura pas d’obligations quant au niveau d’équipement du logement. Il n’est pas non plus tenu d’effectuer des travaux de rafraîchissement ou de décoration entre deux locataires. Même le degré d’exigence des locataires s’est accru sur ce point depuis qu’ils peuvent visualiser et comparer les biens sur Internet. Si le propriétaire décide d’engager des travaux de rénovation importants entre deux locataires, c’est uniquement dicté par sa conscience et son souci de proposer un logement propre et décent à ses nouveaux occupants.

La location meublée

Indiscutablement, la rentabilité pure d’un meublé est supérieure. De 5 à 30 % selon les cas, les surfaces et le degré d’équipement. La loi ALUR de 2014 ayant d’ailleurs élevé le standard d’équipement minimum que doivent fournir les propriétaires à leurs locataires temporaires.

La location meublée a également l’avantage de la souplesse. Le propriétaire peut ainsi récupérer son bien tous les ans – et même tous les neuf mois quand il s’agit d’une location étudiante – moyennant un préavis de trois mois, ce préavis étant porté à six mois tous les trois ans pour une location vide.

En revanche, la location meublée offre nettement moins de sécurité que la location vide. Les baux étant plus courts, le renouvellement des locataires doit se faire beaucoup plus vite. Et le risque est toujours présent de ne pas trouver immédiatement de nouveaux locataires. D’où des périodes sans loyer et des frais annexes supérieurs.

Et la fiscalité ?

Là encore, la fiscalité est très différente dans les deux cas. Elle est plus intéressante pour les locations meublées, de manière à compenser, en quelque sorte, les risques pris par les bailleurs. Dans ce cas, les revenus sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), moins imposés que les revenus fonciers classiques.

De plus, si les recettes des loyers sont inférieures à 32.900 euros, ce qui est très souvent le cas si l’on a qu’un seul bien à louer, elles bénéficient d’un abattement de 50 % des recettes imposables, en raison, justement, des frais liés au logement mis en location. C’est beaucoup mieux que l’avantage fiscal des locations vides, qui n’ont droit qu’au régime microfoncier, soit un abattement de 30 % sur les revenus locatifs inférieurs à 15.000 euros.

En conclusion

Si l’on s’en tient aux chiffres, la location meublée est gagnante, avec une rentabilité nette supérieure de 0,5 % en moyenne à la location vide. Mais le seul aspect financier n’est pas forcément suffisant pour trancher, d’autant qu’une fiscalité incitative à un moment donné peut très bien ne plus l’être au hasard d’une énième réforme fiscale. C’est vous et vous seuls qui êtes juges, en fonction de votre tempérament, selon que vous soyez un investisseur aventurier ou père tranquille. Comme toujours, les équipes de Gironde Immobilier, qui connaissent bien leur clientèle, sauront vous guider à coup sûr dans vos hésitations.

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